法润青银 | 未成年人财产抵押风险剖析

案例回放Ⅰ
      2021年4月9日，吴某与于某、陈1签订《担保借款合同》，约定吴某向于某提供借款1700000元，期限为15天，陈1以其4岁女儿陈2名下房屋提供抵押担保。借款到期后，于某未能按时偿还，故吴某诉至法院。法院认为，《民法典》规定，监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。父母抵押其未成年子女名下房产的行为，原则上应认定为非为其未成年子女利益，除非相对人有相反证据足以证明该抵押行为确系为子女利益而实施，否则该承担抵押风险的行为因不属于接受奖励、赠与、报酬等纯受益的行为，系无权代理，应属无效。陈1以未成年人陈2名下房产提供抵押，并非为了陈2利益而设定，损害了未成年人合法权益，因此，《担保借款合同》中关于抵押部分的内容应属无效，于2023年6月29日驳回吴某关于对房产拍卖变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求。案例回放Ⅱ2013年9月13日，王某、张1为获取某银行城关支行贷款从事经营活动，以儿子张2法定代理人的身份并以儿子房屋作抵押物，与城关支行签订《最高额抵押合同》。2015年9月10日，王某、张1以“购防盗门材料”为由向城关支行申请贷款，签订《个人借款合同》。
      9月12日城关支行发放借款580000元。城关支行向法院起诉，请求确认支行对抵押房产享有优先受偿权。法院认为，张1借款是为扩大生产，赚取更大利润，直接服务于家庭，故其将儿子名下的房产作为抵押物，并未违反《民法通则》第十八条第一款“除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”的规定，《最高额抵押合同》是有效合同。   王某、张1的儿子张2于2018年7月13日向法院申请再审，请求确认《最高额抵押合同》无效。再审法院认为，王某、张1为获取贷款从事经营活动，以未成年人房屋作抵押担保物，损害了未成年人财产权益，违反法律强制性规定，应属无效民事行为，且事后也未经权利人追认。张2在《最高额抵押合同》上签字时年仅10周岁，属限制民事行为能力人，不具有相应的民事行为能力，加之张2在年满18周岁后仍未对该签字担保行为予以追认，故应确认《最高额抵押合同》无效，城关支行不能对抵押物享有优先受偿权，于2021年10月15日将原判决改判。
       法规解读《民法典》第三十四条规定：“监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等。……监护人不履行监护职责或者侵害被监护人合法权益的，应当承担法律责任。
       ”第三十五条规定：“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”第一百七十一条规定：“ 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”案例剖析（一）“为维护未成年人利益”之边界争议《民法典》第三十五条就监护人应为被监护人的利益方能处分其财产的原则进行了规定。对于何为“为维护未成年人利益”，法律规定并不明确，法规和司法解释也未详细列举具体情形。司法实践中，审理法院一般结合案件具体情形作出综合认定。
      （二）涉未成年人房产抵押合同效力争议从司法实践中对于父母以未成年子女房产设定抵押担保效力的裁判意见来看，存在不同观点：
1.抵押合同无效该观点认为，鉴于房产在社会生活中的高价值以及抵押行为的高风险，父母抵押未成年子女房产很难认定是为了被监护人的利益所为，除非有相反证据予以证明抵押之直接目的是为了未成年子女生活、求学或就医等可认定为对未成年人有利，此类抵押行为一般认定无效。此观点将“监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产”之规定识别为效力性强制规范。如父母以未成年子女之房产设定抵押担保并非直接为了未成年子女利益，以违反法律的效力性强制规范为由，认定抵押行为无效。
2.采用“区分”原则，独立审查监护人与未成年人抵押后果该观点认为，监护人无权代理的法律后果对未成年人不发生效力。如监护人系以未成年人单独所有的房产进行抵押，则抵押合同对未成年人不发生法律效力，抵押权人亦无法就该未成年人财产行使优先受偿权。如监护人系以其与未成年人按份共有的房产进行抵押，则应采用“区分”原则，将监护人财产与未成年人财产分开认定。认定父母代表未成年人签订的那部分抵押担保无效；但父母以其自有的房产份额签订的抵押担保有效，债权人有权在其欠款范围内对父母自有的房产份额享有优先受偿权。律师建议实践中，财产共有除了按份共有，还包括共同共有。以未成年人所有或共有财产抵押存在无效风险。在成年人与未成年人按份共有的情况下，即使法院认为成年人共有部分抵押有效，抵押物执行也存在障碍，一旦权利人提出异议，将阻碍抵押物的处置进程。因此，不建议银行接受未成年人所有或共有财产作为抵押物。如有确有必要接受，建议仅作为追加的辅助担保措施。
来源：微青银